「控除の組み合わせ」は確定申告で可能
　　　　　　　　−　住宅を買い換えたとき

　マイホ-ムを買い換えた時は、誰でも翌年2月16日から3月15日までに所轄の税務署に「分離課税」の確定申告をすることになります。これは住宅の売買によって得た利益については一般の所得とは切り離して課税されるためです。また、住民税も同じように別に課税されます。

　家を売った価格と、新しく買った家の価格との差で利益が出たものを「譲渡所得」といいます（諸経費を差引いたうえで。）税金がかかるのは、この譲渡所得に関してだけです。このような取り扱いについては、特定の居住用買い換えの特例といわれています。この特例の適用を受けない買い換えについては、次のような控除の特例があります。

1　3000万円特別控除と10年超所有していた場合の低率分離課税
2　譲渡損失の繰越控除

　1　は、譲渡所得（必要経費を引いた）に対して3000万円まで差し引ける制度です。ですから、譲渡益が3000万円までなら非課税となります。ただ「住宅ロ-ン控除」（住宅取得等特別控除）など他の特例を併用できません。

　これに対して　2　は、住宅ロ-ン控除を併用できるという利点があります。譲渡損失の繰越控除とは譲渡損の金額を所得から控除する制度ですが、かつてはその年だけにしか控除できなかったものが、最近の改正で翌年以後3年間にわたって控除できるようになりました。

　譲渡損失の繰越控除は、損失が出た翌年から3年間（合計所得金額が3000万円以下の年分に限る）繰り越すことができます。ですから、当初3年間は繰越控除（住宅ロ-ン控除の併用も可能）を行い、その後年間は住宅ロ-ン控除の効果を最大限に利用することができるわけです。また、これら控除は住民税にも適用されるようになりました。

　譲渡損失の繰越控除を受けられる条件としては、前の家を所有した期間が譲渡した年の1月1日現在で5年を越えていること、譲渡先が親族でないこと、取得の日から翌年12月31日までに入居または入居する予定であること、などです。また、住宅ロ-ン控除については、今回の法改正で平成13年7月1日から平成15年12月31日までは10年間、ロ-ン残高5000万円以下の部分に1％の減税を行う「新住宅ロ-ン減税制度」が創設予定です。

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