土地・建物の賃貸借にかかる税金


　「定期借家権」の施工でマイホームの一部を貸し出したり、転勤などで一定期間を賃貸住宅にする人も増えてきています。また、親の土地に子の住宅を建てるような場合もあります。そこで今回は土地や建物を貸し借りした時にかかる税金についてご紹介しましょう。

　土地・建物を貸すことで生じた所得を不動産所得といいます。このなかには地代、家賃、礼金などが含まれます。不動産所得に関しては所得税と住民税がかかります。申告には他の給与所得・事業所得などと合算して計算することになりますが、不動産所得に対しては必要経費を差し引いて計算します。必要経費には貸している土地・建物にかかる固定資産税や不動産取得税、保険料や修繕費などが含まれます。

　ただし、アパートなどで10室以上貸していたり、駐車場に土地を利用し10台以上貸している場合などでは、所得税と住民税のほか「事業税」がかかります。事業税は不動産所得の金額から290万円を差し引いた金額の5％が標準額です。

　また、貸した土地の権利金が、その土地の時価2分の1を超える場合には「譲渡所得」となって、一般の所得税とは切り離して課税される「分離課税」の適用を受けますので注意しましょう。

　つぎに親子間で住宅用の土地を貸した場合です。一般には親の所有している土地に子が家を建てることが考えられますが、この場合に権利金や地代を払うと、譲渡所得とか不動産所得が発生し課税対象となります。逆に支払いがなければ税金はかかりません。これは、権利金や地代を払うと賃貸借関係となって借主には強い権利が発生するのに対して、払わない（つまり無償貸与）場合は「使用貸借契約」といって権利が保護されていないため、その分課税をしないことになっているからです。同じように、子が親から建物を贈与してもらって土地をタダで借りている場合も、建物に贈与税がかかるだけです。

　最後に相続について。他人に貸している土地の相続税評価額は低くなり節税効果がありますが、親子間などで地代、権利金をとっていない場合は自分で使っている土地（自用地という）と同じになるということに留意してください。

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