マイホームの譲渡にはどんな税があるか


　住み替えなどでマイホームを譲渡する時の税について知っておきたいのは、以下の項目でしょう。

1.譲渡所得に関する税と特例

2.短期譲渡と長期譲渡

3.申告と納税の仕方

　
　まず　1　について。マイホームを売って利益がでると「譲渡所得」（譲渡益）となって所得税と住民税がかかりますが、土地・建物の譲渡所得は「分離課税」と言って、一般の所得税とは切り離して課税されます。税額は、得た収入から取得費（購入にかかった費用）と譲渡費用（手数料など）を引き、さらに特別控除額を引いた金額に特定の税率をかけて算出します。

　譲渡益があった時には、いくつかの特例があります。なかでも多く利用されるのが「3000万円特別控除」でしょう。必要経費を引いた後から、さらに3000万円を控除できるもので、譲渡益が3000万円以下であれば税金はかかりません（適用は3年に1回だけ）。また「居住用財産の買換え特例」は、所有期間および居住期間がともに10年を超える住居を売却し、売却価格以上の物件に買換えた時は非課税（下回る場合は、その下回る金額に課税）になるものです。ただし、この特例は「3000万円の特別控除」と重複して受けることはできません。逆に譲渡損があった時も「居住用財産の譲渡損失繰越控除」があり、その年で譲渡損を他の所得から引き切れなかった時は、その控除不足の譲渡損の金額を、翌年以降の所得から3年間にわたって控除することができます。
　
　なお、これらの特例には適用にあたってさまざまな条件がありますので、事前に調べておきましょう

　2　については、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下のものを「短期譲渡」、それを超えるものを「長期譲渡」と区分されているもので、その違いは短期譲渡の方が税金が高いことです。5年程度の物件を譲渡する際には、区分の規定によってどちらになるかで大きく税が違いますので注意が必要です。

　最後に　3　についてですが、土地・建物を譲渡した時は、翌年の3月15日までに所轄の税務署で「分離課税用」の確定申告書を使って申告・納税をします。住民税はサラリーマンの場合、給料から天引きされますが、譲渡所得にかかる住民税は給料とは別に納税通知書を送付してもらって、自分で納付することもできます。

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